股市再一次先跌后升，卖地成绩不错，证明地产商依然乐观，认为港府不会下重手打压楼市，更何况昨日拍卖的两幅土地皆为长江实业（ 001）所夺，长实从来就不是土地拍卖会的勇士，昨日神勇连夺两地，这说明长实对香港地产后市的信心，非勇士变勇士值得留意。

正如昨日我在文中所说，近几日财政司司长及金管局总裁所宣布的新打压楼市招式都有一定破绽，很容易透过地产商提供贷款来解决银行收紧贷款问题，也很容易通过公司名义买楼来避开不准「摩货」规定，新规定使到更多人被迫向地产商买楼，因为二手买卖借不到那么多钱，因此相信很快就有人游行，指这些措施是官商勾结，逼小市民向地产商买楼，以取得地产商提供的额外贷款。

星洲亦出现炒楼风

不但是香港地产商乐观，内地地产商也乐观，中央打压楼市，地产商就是硬顶，多数地产商并没有响应中央减楼价，这几天我在新加坡，与朋友、亲戚一见面就谈楼市，新加坡楼市也炒得大热，不但私人房屋出现炒风，每个家庭最多只能拥有一个单位的组屋也热炒，二手市场火热，那些地点较好的市区旧楼业主都争着推出集体标售计划，到处找其它业主签名同意集体出售整幢大厦、整个屋苑，新加坡任何屋苑、公寓，只要 80%业主同意，就可以公开拍卖，拍卖所得由所有业主依面积大小分钱，不久前香港也通过这个法例，但香港只有 50年以上旧楼才能如此拍卖，新加坡不论新旧，只要有 50%业主同意就行，旧屋一拆掉重建，身价急升，更可以更改地积比率，变成更多高楼，地产商非常热烈地参与这类拍卖，也使到不少拥有市区好地点旧楼的人突然发一笔财。

5月份我参观上海世博会回港后，写了一篇文章推荐上海实业（ 363），因为上海实业母公司拥有大量上海的土地，昨日上海实业宣布收购母公司所持有的上实发展（ A股）股权 63.65%，这使到香港上市的上海实业摇身一变，成了大地产企业，我相信将来其母公司一定会再继续注入母公司所拥有的土地资源，壮大上海实业。

曾渊沧

昨日我提到，股市不会受港府打压楼市影响，结果昨日港股果然先跌后升。

实际上，政府出招对地产商更有利，昨日提到，地产商可以通过自己提供按揭而达到实际按揭比例 90%，远超金管局所订的水平。

因此，上周末政府所提的所谓打压房地产市场的措施，实际上对地产商更有利，地产商财雄势大，自己已达到可以开银行的水平，自己可以提供按揭，因此收紧按揭对地产商并没有任何作用，相反地只是打击二手楼，逼更多人向地产商买楼。

胜狮货柜（ 716）很肯定会转亏为盈，已经有数家航运股公布业绩，我们可以清楚地知道，目前航运业属于生意蓬勃，新船多、货柜需求多，胜狮货柜生意多。

政府可参考星洲旅业

到新加坡度假，找一些很多年没见面的朋友吃饭喝酒，今天这篇文章是在酒后所写，《苹果》专栏天天写，没想到有一天醉倒，今天这篇文章是醉后所写，很抱歉。

这次来新加坡度假，时间比较长，可以四处走走，看到的东西比较多，很看好赌场的生意，如果你对新加坡股市有兴趣，倒可以留意新加坡的赌场股云顶新加坡，当年，澳门金沙开业，一年回本，料新加坡赌场也可一年回本，新加坡金沙没上市，云顶则是上市公司，可以留意。新加坡已不再是当年的苦闷，现在热闹得很，有国庆庆典、盂兰胜节、青年奥运会、 F1赛车等活动，吸引不少旅客，这是值得政府参考，一方面搞活动、推动旅游业而且可推动内需，今日新加坡人口近 500万人，内需市场已不小。

曾渊沧

城市大学MBA课程主任

　　恒指在8连升之后，出现小调整，正常不过的调整。 9连升、 10连升反而不正常，不过我认为整体走势是向上的机会大过向下机会，理由是一些收购合并的传闻又出现。

　　上星期五，一众香港本土银行股的股价皆大幅上升，靠的是工商银行(1398)私有化工银亚洲(349)的消息，收购合并的传闻会推动股民参加寻宝游戏，当大量股民参与寻宝游戏，股价就自然上升，不论最后是否寻得宝藏，除了寻宝游戏外，前一阵子我数次提到的高PE股又在翻炒，股价由低位迅速回升又是另一股支持大市的动力。

　　并购传闻掀寻宝游戏

　　今年1月，港股回跌，当时我告诉大家， 2月开始会出现炒业绩股，结果，炒业绩潮的力量的确出现、支持港股反覆上升两个多月，今年5月，港股陷入低潮，当时我再度提醒大家， 7月中旬开始，又会出现炒业绩股，我也相信，炒业绩潮不会仅仅炒半个月，一些股份的股价在公布业绩前如果已经大幅上升，业绩正式公布后有很大的可能因短炒套利行为而下跌，但是，好的业绩最终还是会使股价回升，当获利回吐的行动结束后，股价又会回复升势，因此，除非你是“短炒王”，否则，不该为短期的获利回吐而急急卖掉，错过较长远的另一轮升势。

　　2003年开始，我担任城大MBA课程主任，从此很多年没有好好地放暑假，因为我得趁暑假带MBA学生到内地交流调研，当企业顾问，上星期二刚刚从天津回港，现在，我又身处山东济宁市了。

　　这一次的调研对象，不是国企，不是内地民企，而是香港企业，是一家染印厂，老板就是香港名牌雅芳婷，雅芳婷是极少数把工厂开在山东的香港厂家，现在，广东省领导仍正在推行“腾笼换鸟”的政策，要赶走香港那些非高科技的厂家，算是高科技的富士康国际(2038)也准备搬走了。

　　现在全国各省的招商官员纷纷南下，游说港厂再次北上搬厂，港商第一次北上是改革开放初期，从香港北上深圳东莞，现在是第二次北上，分散全国各地。

  　温总理稳定内外需的言论持续推动内地股市，昨日上证综合指数再上升1.1%，最后使到香港恒指反跌为升，无惧美股前晚下跌所造成的压力。

　　前晚美股下跌，道指跌1.1%，主要是受到联邦储备局主席伯南克(Ben Bernanke)在美国国会的言论所影响，伯南克对议员们说美国经济目前已处于非常严峻的时候。

　　料中期选举前再印钞

　　主席伯南克悲观的言论，加强了投资者相信美国双底衰退已经是不可避免。

　　但是我的看法不一样，乐观得多，只要伯南克看到双底衰退的危机，双底衰退的发生机会就下降了。

　　伯南克悲观的言论正是他打算在较后时间推出另一项刺激经济措施前的造势言论，今年年初，人人担心美国政府的退市行动，但随着双底衰退的压力逼在眼前，看来今年美国加息的机会很低，不但不会加息，可能还会再印多一些钞票。

　　美国政府在自己未大量印钞票前，先闭一只眼让美国对冲基金狙击欧元，制造美元强势，提高投资者吸纳美元的信心，将来大印钞票才不会造成美元大贬值的灾难，美国政府玩金融战争的水平已到了出神入化。

　　上世纪90年代逼日圆升值，一举打残当时已在崛起威胁美国经济的日本， 1997年再让对冲基金打残亚洲多个新兴国家，现在自己正在准备大印钞票前，打一打欧国；多年前，美国的对冲基金、评级机构都是美国对外打金融战的主要攻击力量。

　　香港仍是购物天堂

　　今年11月美国要进行中期选举，选参众两院议员、州长，相信伯南克在选举前两三个月就会有所行动，再一次印钞票。

　　香港的导游阿珍姐一骂成名，全中国的人都认识她，香港特区政府商务与发展局局长刘吴惠兰也说不排除立法监管导游、旅行社。 如何管？ 禁止零团费？ 那要多少才算合理？ 难道要立法定最低旅行费？ 实际上零团费正正说明香港是购物天堂，这才能吸引旅行社以零团费接团，导游付钱“买”团来带。

美国正临第二季度业绩公布期，股市免不了受企业业绩好坏的影响，前一阵子，数家企业业绩好，股市上涨；上周五，美银、花旗业绩不佳，股市急跌，美银及花旗本身的股价跌幅更惊人。

美银及花旗业绩差，汇丰控股（ 005）又如何？幸好，汇控亚洲的业务应该还是很不错。

中国的经济增长也放慢了，不过总理温家宝说：“这是中国政府自我调控所致。”换言之，就是要大家放心，但是，改革开放 30年，我们看过「一放就乱，一乱就收，一收就死」的现象一再重复，也的确令人担心，特别是中央打压房地产一事，目前是僵持不下，多数地产商不愿真的减价，仍在观望，中央下不了台，只好一直打压。打压的结果影响了消费情绪，打压了股市。上海证券综合指数去年 8月见顶后反复下跌至今，前一阵子还几乎创新低，跌至 2300点边缘，中央一日不放宽打压调控，股市就不容易复苏，股民只好继续炒波幅，在一上一下之间找机会，赌一赌眼光与运气。

冠华现价仍吸引

传统的制衣股冠华国际（ 539）公布截至今年 3月的全年业绩，盈利增长 45%，很不错。但是，业绩公布后，冠华股价反急跌 5%，原因是在上一个财政年度，股票数量增加 42%，摊薄了每股盈利的增长，导致每股盈利实际上仅增长 2.4%。

股票数量大增是因为半年前曾经批售大量新股集资，记得当时我曾经撰文推荐过，当时的推荐理由是那一批新股的主要买家就是股评人陈永陆。陈永陆作为资深股评人，自然不会打无把握的仗，拿出大量资金投资于一只二三线股。

果然，批股集资后不久，冠华股价节节上升，升幅相当大，过后才随大市回落，最低水平还低过批股价，然后市场开始憧憬好业绩，股价才从 1.1元水平回升。以上周五收市价 1.68元计算，市盈率（ PE） 5.5倍，仍是相当有吸引力。

当然，投资二三线股要有足够的心理准备，也有必要在适当的时候套利，因为股价波幅巨大，过去半年，此股高低价相差一倍。

美国的上市企业效率比较高，才刚刚踏入7月中旬，已经有大企业公布中期业绩，因为业绩佳而导致美股前日大升。港股接力高开却后劲不足，收市前已不见了升势的一半。香港的大企业要到8月初才公布业绩，现在还只是炒业绩的热身期。

中银香港（2388）获指定为台湾的人民币现钞清算行，看来，香港已不是人民币国际化的唯一试验场，中央已决定全球同时推出人民币出口贸易，香港再不努力，会被新加坡扒过头。多年来新加坡的货币市场远比香港活跃，成交额是香港的许多倍，香港的外汇买卖人才，远不及新加坡。

昨日新加坡公布今年第2季的经济增长率，吓坏一些香港的记者，打电话来问我情由：为甚么新加坡的经济增长率会如此高？是不是开赌场所导致的？

新加坡今年第2季经济增长率高达19.3%，政府估计全年增15%，这全是全球经济增长最快的国家。记者都问我：这是不是赌场的效果？

大起大落危中有机

赌场当然有帮助，但不是主要，今年第2季新加坡服务性行业仅增长11.4%，低于整体增长率很多。今年新加坡经济增长最大的功臣是制造业，第2季增长率高达45.5%，应该是世界第一。

还记得去年上半年，一些工业家朋友都哭丧着脸，工厂几乎零定单，不知如何是好。如果不是甚么电器下农村、汽车下农村、4万亿基建……真难想象日子要怎么过，还记得去年初有工厂老板烧炭吗？

金融海啸使到新加坡的制造业如坐过山车，急跌急升。香港已几乎没有制造业可言，经济情况反而相对地稳定，当然，个别行业还是如过山车的起落，地产代理就如此，还记得中原地产的施永青曾于金融海啸时说行业已进入冰河时期，那里知道，不必一年，中原地产的利润竟然从冰河时期一变，变成创有史以来最高的纪录。

过山车式的经济发展，提供不少机会给股民，没有金融海啸，你那有机会以不足2元买入中国建材（3323）？

曾渊沧

港股继续回升，但升幅已大幅收窄，动力不大够。港股的回升，不少分析员说是因为市场憧憬中央放松打击房地产市场，但我认为可信的程度不大，我认为中央不会如此轻易地放宽，或取消打压房地产市道，房价压不下，「无壳蜗牛」还会再吵，因此，我对中央放宽打压房地产价格的传言持怀疑的态度。

最近，有机构进行一项调查，发现香港人买楼所考虑的因素，依重要性排列如下： 1.交通； 2.实用面积； 3.景观； 4.升值潜力； 5.校网； 6.楼龄； 7.配套设施； 8.装修。

但是，很明显的，香港最贵的屋在港岛的山顶，没有地铁站，交通一点也不方便。调查只代表多数人的意愿，既然是多数人的意愿，上述重要性的排列最值得买楼收租的人参考；既然是多数人的意愿，放租容易，将来卖掉也容易。但是，如果是买楼自住，考虑的因素不一定一样，香港 70%的人是买楼自住的。

买楼自住，最关键的因素是购买力，只买你买得起、供得起的楼。供楼的计算不能只看当前的利润，特别是当前正处于低利率水平，要考虑将来利率调升是不是也供得起，永远记住，房屋贷款是长达数十年的负债，一定要量力而为。考虑供楼能力之后，你的选择范围就少了一些。

赌波资金回流股市

港铁站不一定重要，如果你工作的地点根本没有港铁站，住港铁站上盖也不一定方便。不要为小孩上学而选学校附近的地区，小孩数年后就离校，你数年后再搬家？还有记住，海景不常，当前面再建高楼，海景就没有了。如果你的工作已相当稳定，我认为选择离工作地点不太远的地区最适合，当然，全港每天有上百万人到中环上班，要住近中环不容易，因为港岛港铁沿线的住宅，除了破旧唐楼外，都不便宜。

世界杯结束了，相信大量赌波的钱会流入股市，过去 3届世界杯结束后，股市表现皆不错，二三线股升幅更不错，因为的确有不少人把股市当成赌场，现在没波可赌，就回到股市赌二三线股。

赌二三线股最好赌「即日鲜」，因为摆明是炒、是赌，夜长梦多，赚一点就该收手。

曾渊沧

中国农业银行终于成功招股集资，而且成了全球有史以来新股上市集资额最多的企业，这使中国威尽全球金融界。

但巨额的集资额也使到农行招股期，即 6月底至 7月初，全球资金抽紧而导致股市下跌，冲走了人民币升值所带来的有利因素，随着农行招股结束，大量资金解冻，又得寻求新的投资机会，再加上目前正步入 7月中旬，很快的上市大企业就要公布业绩，市场多了憧憬，料多数企业今年上半年业绩必定是非常好，原因在于去年的上半年，全球正蒙受金融海啸所带来的消费紧缩及经济衰退，大部份企业是在去年下半年才开始复苏。

双底衰退机会不大

代表全球航运价格高低的波罗的海干散货指数近一个月来不断下跌，但是，我依然看好航运业的复苏趋势，耐心地持有航运股吧！将来航运业的真正复苏会给你带来意想不到的利润，波罗的海干散货指数本身的起落波幅也很大，全球经济双底衰退的机会不大。

今年第 2季开始，中国政府开始打压房地产市场，收紧银根，冷却经济的发展。根据彭博信息（ Bloomberg）的预测，今年中国的经济增长率可能还比不上新加坡，附着两家赌场的开幕，新加坡经济增长速度加快，楼价急升，彭博预测新加坡今年经济增长率将达到 10.8%，因此新加坡股市应该是比香港更乐观，中国 A股市场表现差，拖低了港股表现。

近来，天汇事件引起人们热烈讨论楼市造假的问题，股市造假则历史悠久，一些上市公司有时会突然公布一个收购或其它类似的好消息，结果股价炒上，不久公司又宣布收购取消，股价打回原形，可是，从来没有人去调查，这是不是造假行为？

中原城市指数创立了超过 10年，多年来，我与施永青多次与港交所、证监会谈是不是可以推出中原城市指数期货供人买卖？但一直不成功，当局所给的理由是担心造假，因为中原城市领先指数是根据中原地产促成的临时买卖合约编制的，一般上，临时买卖合约买家只需付楼价的 5%为定金，随时可以放弃定金让临时买卖合约作废。

农业银行(1288)上市正式接受申请认购的前夕，内地股市突然急跌，上证综合指数急跌 4.3%，深圳 A股指数跌幅更大，达 5.5%，内地股市急跌导致港股午后一开市就跟着狂跌，最后恒指跌 2.3%，亚太股市也无一幸免，全部下跌，一般下跌幅度都超过 1%，欧洲各国股市在香港时间 3时后开始也同样大跌，经过昨日的大跌后，上证综合指数已经跌破 2500点大关，再创新低，这会令投资者感到心寒。

内地股市何以大跌？难道还是中央打压楼市的老问题？或者有新的解释？有人说是担心欧洲双底衰退，欧洲多国近日宣布紧缩财政开支，在经济仍未真正复苏之前搞紧缩财政开支，的确会造成经济再度衰退，也许欧洲有新的政权刚刚上台执政，当新政府刚上台，数年内不须担心选举，可以推行先苦后甜的政策，等多几年再一次放宽银根，增加政府开支来刺激经济，以迎接新的选举。 1994年，当时为美国总统克林顿就很成功地玩这一招，当时经济也是刚起步，还未完全复苏，克林顿就加息，削政府开支，导致 1994年经济再一次衰退，股市也再大跌。而今日的美国总统奥巴马上任至今，名望日走下坡，但至今仍未见他玩这种先苦后甜的战略。

除了担心欧洲双底衰退外，昨日内地股市的急跌，是否有甚么阴谋在内？

销情佳信置股价未见好

我隐隐感觉到是一项阴谋，否则若只是担心双底衰退，为甚么股市早不跌，迟不跌，偏偏在农行正式推出让投资者认购的前夕才大跌？是不是有大户想利用推倒股市来影响农行在最后一段定价可更便宜一点，减低自己的投资成本？

昨日，传媒对农行上市定价的最新报道是， A股定价为 2.52元至 2.68元人民币， H股定价则介于 2.88元至 3.48港元，很明显地 A股定价比 H股低。以前许多企业都说要到内地上市集资，因为可以卖高一些价格，现在情况竟然相反了。

帝峰．皇殿是港府“ 9招 12式”生效后第一个推出市场的新楼，销售成绩很好，但昨日信和置业(083)股价依然不得不随大市下跌。

上个月底我参观上海世博回来后，写了一篇文章推荐世博概念股，世博概念股在世博正式开幕后大部份都跌很多，可能是不少人对世博开头几天的混乱感到不舒服，以为世博「玩完」。但是，我感受到的世博是在进步中，人流更是不断地上升，每天超过 50万人，相信暑假一到，每天人流应该会突破 80万人，上个月是我前往参观，今天我的太太与女儿会前往。

股价不便宜不认讲

锦江酒店（ 2006）应该是世博概念股中最直接得益，锦江的大本营就在上海，在上海一市就有多家酒店，得益最大。 5月底至今，股价也逐步回升，但成交依然不多，昨日算是有突破，成交大增同时股价也有较显著的升幅。

农业银行（ 1288）要上市，昨日传媒发表的股价，马上有数名记者打电话问我认不认讲，我不会这么快做决定，还早点！农行不是内银的龙头股，除非农行股价比其它 3大内银更便宜，否则不太值得认讲。可是，为甚么大基金这么重视？我也相信认讲肯定超额，理由是农行是大企业，不少大基金的股票组合中不能没有农行，大基金买股不是像我那样买一点点，而是一买就数以亿元计的股，这么大数额的购买，只有配股与新股上市时才可能买齐，上市后在市场里购入会贵许多，金额大，一买入就扫高股价，增加自己的成本。

不过，我也相信农行不但能吸引基金大户，也一样会吸引大量散户，农行说已经印好 80万份认讲表格，因为散户喜欢跟风，看好传媒大事报道，看到这么多人在谈论，心想认讲的人多，股价一上市就应该升，不妨试试运气认讲，人人这么想，就出现超额了。